ஒரு வீடு அல்லது கட்டிடம் என்பது வெறும் செங்கற்களாலும் சிமெண்டாலும் எழுப்பப்படும் ஒரு ஜடப்பொருள் மட்டுமல்ல; அது பலரது கனவு, உழைப்பு மற்றும் எதிர்கால முதலீடு. மனித உடலைப் போலவே கட்டிடங்களுக்கும் வயது கூடும்போது பலவீனங்கள் ஏற்படுவது இயற்கை. விரிசல்கள், கான்கிரீட் உதிர்வது, அஸ்திவாரப் பிரச்சனைகள் எனப் பல சிக்கல்கள் காலப்போக்கில் தலைதூக்கும்.
இதுபோன்ற சூழலில், அந்தப் பழைய கட்டிடத்தை இடித்துவிட்டுப் புதிதாகக் கட்டுவதுதான் ஒரே தீர்வு என்று பலர் நினைக்கிறார்கள். ஆனால், அது பொருளாதார ரீதியாகவும் சுற்றுச்சூழல் ரீதியாகவும் எப்போதும் சிறந்த முடிவாக இருப்பதில்லை. இங்குதான் “ரெட்ரோஃபிட்டிங்” (Retrofitting) எனும் தொழில்நுட்பமும், அதில் தேர்ச்சி பெற்ற நிபுணர்களும் (Experts) முக்கியப் பங்காற்றுகிறார்கள். கட்டிடங்களின் ஆயுளை நீட்டித்து, அவற்றை நவீன காலத்திற்கு ஏற்ப வலுப்படுத்தும் இந்தத் துறையைப் பற்றி விரிவாகப் பார்ப்போம்.
ரெட்ரோஃபிட்டிங் என்றால் என்ன?
எளிமையான மொழியில் சொல்வதானால், ‘ரெட்ரோஃபிட்டிங்’ Retrofitting Method என்பது ஏற்கனவே கட்டப்பட்ட ஒரு கட்டிடத்தின் கட்டமைப்புத் திறனை (Structural Capacity) மேம்படுத்தும் ஒரு செயல்முறையாகும். இது வீட்டைப் புதுப்பித்தல் (Renovation) அல்லது பழுதுபார்த்தல் (Repair) ஆகியவற்றிலிருந்து முற்றிலும் மாறுபட்டது.
வழக்கமான புதுப்பித்தல் பணிகளில், நாம் பழைய தரையை மாற்றுவோம், சுவர்களுக்குப் வர்ணம் பூசுவோம் அல்லது மரவேலைகளைச் செய்வோம். இவை கட்டிடத்தின் அழகைக் கூட்டுமே தவிர, அதன் உறுதியை அதிகரிக்காது. ஆனால், ரெட்ரோஃபிட்டிங் என்பது கட்டிடத்தின் “எலும்புக்கூடு” என்று சொல்லக்க கூடிய தூண்கள் (Columns), விட்டங்கள் (Beams) மற்றும் அஸ்திவாரத்தை (Foundation) வலுப்படுத்தும் அறிவியல் பூர்வமான முறையாகும். பூகம்பம் போன்ற இயற்கைச் சீற்றங்களைத் தாங்கும் வகையிலோ அல்லது கூடுதல் தளங்களைக் கட்டும் நோக்கத்திலோ ஒரு கட்டிடத்தின் தாங்குதிறனை அதிகரிப்பதே இதன் அடிப்படை நோக்கம்.
கட்டிடங்களின் மருத்துவர்கள்
மனிதர்களுக்கு உடல்நலக்குறைவு ஏற்பட்டால் எப்படி மருத்துவரிடம் சென்று பரிசோதனை செய்து சிகிச்சை பெறுகிறோமோ, அதேபோல்தான் கட்டிடங்களுக்கும். இதில் ரெட்ரோஃபிட்டிங் நிபுணர்களின் பங்கு மிக முக்கியமானது. இவர்கள் சிவில் இன்ஜினியரிங் துறையில், குறிப்பாகக் கட்டமைப்பியல் (Structural Engineering) பிரிவில் ஆழ்ந்த அனுபவம் கொண்டவர்கள்.
ஒரு சாதாரண மேஸ்திரியாலோ அல்லது வழக்கமான ஒப்பந்ததாரராலோ ஒரு கட்டிடத்தின் பலவீனத்தைத் துல்லியமாகக் கணிக்க முடியாது. விரிசல் விழுந்த இடத்தில் சிமெண்ட் பூசுவது தற்காலிகத் தீர்வே தவிர, அது நோய்க்கான சிகிச்சை அல்ல. ரெட்ரோஃபிட்டிங் நிபுணர்கள் கட்டிடத்தை முழுமையாக ஆய்வு செய்து, அந்த விரிசல் ஏன் ஏற்பட்டது? அஸ்திவாரத்தில் மண் நெகிழ்வு உள்ளதா? கான்கிரீட்டிற்குள் இருக்கும் கம்பிகள் துருப்பிடித்துள்ளனவா? என்பதைத் துல்லியமாகக் கண்டறிவார்கள். இவர்கள் கட்டிடங்களின் ‘ஸ்பெஷலிஸ்ட் டாக்டர்கள்’ போன்றவர்கள்.
ரெட்ரோஃபிட்டிங் தேவைப்படும் சூழல்கள் எவை?
எல்லாக் கட்டிடங்களுக்கும் ரெட்ரோஃபிட்டிங் தேவைப்படுவதில்லை. ஆனால், கீழ்க்கண்ட சூழல்களில் இது அவசியமாகிறது:
பூகம்ப அபாயம்
பழைய கட்டிடங்கள் பலவும் நவீன பூகம்பத் தடுப்பு விதிகள் (Seismic Codes) அமலுக்கு வருவதற்கு முன்பு கட்டப்பட்டவை. நிலநடுக்க அபாயம் உள்ள பகுதிகளில் இக்கட்டிடங்களை வலுப்படுத்த நிபுணர்கள் தேவை.
கட்டிடப் பயன்பாட்டில் மாற்றம்
ஒரு குடியிருப்பு வீட்டைப் பள்ளிக்கூடமாகவோ அல்லது வணிக வளாகமாகவோ மாற்றும்போது, அக்கட்டிடம் தாங்க வேண்டிய எடை (Live Load) அதிகரிக்கிறது. பழைய தூண்கள் அந்த எடையைத் தாங்காது எனும் பட்சத்தில் ரெட்ரோஃபிட்டிங் தேவை.
கட்டுமானப் பிழைகள்
கட்டும்போதே தரமற்ற பொருட்களைப் பயன்படுத்தியிருந்தாலோ அல்லது சரியான முறையில் கியூரிங் (Curing) செய்யாமல் இருந்தாலோ, கட்டிடம் விரைவிலேயே வலுவிழக்கத் தொடங்கும்.
கூடுதல் தளம் அமைத்தல்
அஸ்திவாரம் இரண்டு தளங்களுக்காக மட்டும் வடிவமைக்கப்பட்டிருந்து, உரிமையாளர் மூன்றாவது தளம் கட்ட விரும்பினால், அஸ்திவாரத்தையும் தூண்களையும் வலுப்படுத்த வேண்டியிருக்கும்.
நிபுணர்களின் செயல்பாட்டு முறைகள்
ரெட்ரோஃபிட்டிங் நிபுணர்கள் ஒரு திட்டத்தைக் கையில் எடுக்கும்போது, அவர்கள் பின்பற்றும் நடைமுறைகள் மிகவும் நேர்த்தியானவை.
கள ஆய்வு (Condition Assessment)
முதலில் நிபுணர்கள் கட்டிடத்திற்கு நேரில் சென்று பார்வையிடுவார்கள். வெறும் கண்களால் பார்க்கும் ஆய்வைத் தாண்டி, நவீன கருவிகளைக் கொண்டு சோதனைகளை மேற்கொள்வார்கள். இதற்கு ‘அழிவுறாச் சோதனை’ (Non-Destructive Testing – NDT) என்று பெயர். கட்டிடத்தை உடைக்காமலே அதன் உறுதியைச் சோதிக்கும் முறைகள் இவை.
ரீபவுண்ட் ஹேமர் டெஸ்ட் (Rebound Hammer Test)
கான்கிரீட்டின் மேற்பரப்பு உறுதியைச் சோதிக்கப் பயன்படும்.
அல்ட்ராசோனிக் பல்ஸ் வெலாசிட்டி (UPV) கான்கிரீட்டிற்குள் இருக்கும் விரிசல்கள் மற்றும் வெற்றிடங்களைக் கண்டறிய ஒலி அலைகளைப் பயன்படுத்துவது.
ரீபார் லொக்கேட்டர் (Rebar Locator), தூண்களுக்குள் கம்பிகள் எப்படி அமைந்துள்ளன, அவை எவ்வளவு துருப்பிடித்துள்ளன என்பதைக் கண்டறிவது.
வடிவமைப்பு மற்றும் தீர்வு (Analysis and Design)
ஆய்வு முடிவுகளின் அடிப்படையில், கட்டிடத்தின் தற்போதைய தாங்குதிறன் கணக்கிடப்படும். தேவையான தாங்குதிறனை அடைய என்ன வகையான தொழில்நுட்பத்தைப் பயன்படுத்தலாம் என்பதை நிபுணர்கள் வடிவமைப்பார்கள்.
செயல்படுத்துதல் (Execution), இது மிக முக்கியமான கட்டம். நிபுணர்களின் மேற்பார்வையில், இதற்கெனப் பயிற்சி பெற்ற தொழிலாளர்களைக் கொண்டு பணிகள் நடைபெறும்.
ரெட்ரோஃபிட்டிங் தொழில்நுட்பங்கள்
நிபுணர்கள் பயன்படுத்தும் சில முக்கியமான தொழில்நுட்பங்களைப் பற்றித் தெரிந்துகொள்வது அவசியம்.
கான்கிரீட் ஜாக்கெட்டிங் (Concrete Jacketing)
இது மிகவும் பிரபலமான முறை. பழைய தூண்கள் அல்லது விட்டங்களைச் சுற்றிப் புதிதாகக் கம்பிகளைக் கட்டி, அதைச் சுற்றிக் கான்கிரீட் போடுவது. இதன் மூலம் தூணின் பருமன் அதிகரிக்கும், அது தாங்கும் எடையின் அளவும் கூடும். ஒரு மனிதன் கவசம் அணிவதைப் போன்றது இது.
ஸ்டீல் ஜாக்கெட்டிங் (Steel Jacketing)
கான்கிரீட் பூச்சுக்குத் தேவையான கால அவகாசம் இல்லாதபோது அல்லது தூணின் பருமன் அதிகரிக்கக்கூடாது எனும் சூழலில் இது பயன்படுத்தப்படும். தூண்களின் நான்கு மூலைகளிலும் இரும்புத் தகடுகளை (Steel Plates) வைத்து இறுக்குவதன் மூலம் பலம் கூட்டப்படும்.
கார்பன் ஃபைபர் ராப்பிங் (FRP Wrapping)
இது நவீன தொழில்நுட்பத்தின் உச்சம். ‘கார்பன் ஃபைபர்’ அல்லது ‘கிளாஸ் ஃபைபர்’ எனப்படும் மிக மெல்லிய, ஆனால் எஃகை விடப் பல மடங்கு உறுதியான இழைகளைக் கொண்டு தூண்களைச் சுற்றிக் கட்டுவது. இது எடை குறைவானது, துருப்பிடிக்காது, மற்றும் இடத்தையும் அடைக்காது. பசை போன்ற எபோக்சி ரெசின்களைப் (Epoxy Resin) பயன்படுத்தி இந்த இழைகள் ஒட்டப்படும்.
அஸ்திவாரத்தை வலுப்படுத்துதல் (Foundation Strengthening)
கட்டிடத்தின் அஸ்திவாரம் பலவீனமாக இருந்தால், ‘மைக்ரோ பைலிங்’ (Micro Piling) அல்லது மண்ணின் தன்மையை மாற்றும் ‘சாயில் ஸ்டெபிலைசேஷன்’ (Soil Stabilization) முறைகள் மூலம் கட்டிடம் கீழே இறங்காமல் தடுக்கப்படும்.
ரெட்ரோஃபிட்டிங் செய்வதன் நன்மைகள்
பழைய கட்டிடத்தை இடித்துக் கட்டுவதை விட ரெட்ரோஃபிட்டிங் செய்வதில் பல நன்மைகள் உள்ளன:
- ஒரு புதிய கட்டிடத்தைக் கட்டுவதற்கு ஆகும் செலவில் சுமார் 40% முதல் 60% வரை மட்டுமே ரெட்ரோஃபிட்டிங் செய்யத் தேவைப்படும்.
- புதிய கட்டிடம் கட்ட வருடங்கள் ஆகலாம். ஆனால், வலுப்படுத்தும் பணிகளைச் சில மாதங்களில் முடித்துவிடலாம்.
- பழைய கட்டிடத்தை இடிக்கும்போது ஏற்படும் கட்டிடக் கழிவுகள் (Debris) சுற்றுச்சூழலுக்குப் பெரும் கேடு விளைவிக்கின்றன. ரெட்ரோஃபிட்டிங் செய்வதால் இந்தக் கழிவுகள் உருவாவது தடுக்கப்படுகிறது. “சிறந்த பசுமைக் கட்டிடம் என்பது ஏற்கனவே கட்டப்பட்ட கட்டிடமே” (The greenest building is the one that is already built) என்பது சூழலியலாளர்களின் வாதம்.
- பழமையான பாரம்பரியக் கட்டிடங்களை இடிக்காமல், அவற்றின் தொன்மை மாறாமல் பாதுகாப்பதற்கு ரெட்ரோஃபிட்டிங் ஒன்றே சிறந்த வழி.
சவால்கள் என்னென்ன?
ரெட்ரோஃபிட்டிங் நிபுணர்களுக்குப் பல சவால்களும் காத்திருக்கின்றன. ஒன்று, பழைய கட்டிடத்தின் வரைபடங்கள் (Blueprints) பெரும்பாலும் கிடைப்பதில்லை. இதனால் தூண்களின் அஸ்திவாரம் எங்குள்ளது, பீம்கள் எப்படிச் செல்கின்றன என்பதைக் கணிப்பது கடினம். மேலும், மக்கள் குடியிருக்கும்போதே பணிகளைச் செய்ய வேண்டிய சூழல் ஏற்படும். தூசி, சத்தம் மற்றும் அதிர்வுகளைக் கட்டுப்படுத்தி, பாதுகாப்பாக வேலையை முடிப்பது ஒரு கலை.
சில நேரங்களில், வேலையைத் தொடங்கிய பிறகுதான் உள்ளே இருக்கும் சேதம் நினைத்ததை விட அதிகமாக இருப்பது தெரியவரும். அப்போது உடனடியாகத் திட்டத்தை மாற்றியமைக்கக்கூடிய கூர்மையான அறிவு நிபுணர்களுக்குத் தேவை.
இன்றைய நவீன உலகில், ரியல் எஸ்டேட் விலை விண்ணைத் தொடும் நிலையில், நம்மிடம் இருக்கும் சொத்துக்களைப் பாதுகாப்பது மிக அவசியம். கட்டிடத்தில் சிறிய விரிசல்ம்தானே என்று அலட்சியமாக இருந்துவிடாதீர்கள். அது கட்டிடத்தின் வலிமை குன்றி வருவதற்கான முதல் அறிகுறியாக இருக்கலாம். சுய வைத்தியம் பார்ப்பது எப்படி ஆபத்தானதோ, அதேபோல் கட்டிடப் பிரச்சனைகளுக்குத் தற்காலிகத் தீர்வுகளைத் தேடுவதும் ஆபத்தானது.
தகுந்த ரெட்ரோஃபிட்டிங் நிபுணர்களை அணுகி, கட்டிடத்தை முறையாக ஆய்வு செய்து, தேவையான வலுூட்டல்களைச் செய்வதன் மூலம், நம் பழைய கட்டிடங்களுக்குப் புது வாழ்வு கொடுக்க முடியும். இது நமது பாதுகாப்பை மட்டுமல்ல, நமது பொருளாதாரத்தையும் சுற்றுச்சூழலையும் காக்கும் ஒரு புத்திசாலித்தனமான முடிவாகும். தொழில்நுட்பம் வளர்ந்துவிட்டது; இனி இடிப்பது மட்டுமே தீர்வல்ல, இணைப்பதும் பிணைப்பதுமே சிறந்த தீர்வு.
உங்களுக்கு ஏதும் பழைய வீட்டை சரி செய்ய Retro Fitting உதவி தேவை என்றால் அணுகவும்.. wa.me/916381688909
www.thaliconnect.in